前幾天一次朋友集會里，在談起房子買賣時，一個有20年售樓經(jīng)理，不用任何空洞的理論，卻用娓娓道來的、充滿哲學(xué)和經(jīng)濟學(xué)思維的通俗語言，給我們上了一堂生動的關(guān)于房子升值的精彩故事，多位“聽客”相視一笑，原來如此！小編將這些規(guī)律總結(jié)成文，以饗大家，有理有據(jù)、進行重點突破，希望能夠幫助您！

1、看地段

選房三要素：地段、地段、地段。房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實用的財產(chǎn)形式，即使買房的首要目的是為了居住，但同時購買房產(chǎn)還是一種較經(jīng)濟的、具有較高預(yù)期潛力的投資。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。

看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望。

區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，例如北京亞運村的落成，就使得周圍房地產(chǎn)價值成倍增長。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿�，對購房者十分重要�?br>
隨著交通路網(wǎng)的建設(shè)，大家在介紹時應(yīng)該用車程、車時概念取代原來的絕對位置概念。所以在選擇區(qū)位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是促進房產(chǎn)銷售的強勁賣點，比如說地鐵某號線直達小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實這有可能只是城市規(guī)劃中的遠期設(shè)想，但帶看時一定要鋪陳敘述清楚、有把握甚至可以帶客戶到規(guī)劃地點實際感受。

2、看配套

居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。大的社區(qū)內(nèi)或附近一般設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在３００米左右（近則擾民，遠則不便），這將是最大的賣點，值得大書特書。

再有，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑多大、如１５０米（這些細節(jié)功課將影響您的成敗）。

還有“會所”、銀行、郵局、餐廳等，越細越好。例如“會所”的介紹——由于經(jīng)濟條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，假設(shè)您買的是８０平方米的住宅，有了會所，您所享受的生活空間就會遠遠大于８０平方米�，F(xiàn)在居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為您不可缺少的配套…但在這里，會所都有哪些設(shè)施，收費標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對外營業(yè)，預(yù)計今后能否維持正常運轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，就是您必須了解的內(nèi)容了。

3、看綠化

目前北京住宅項目的園林設(shè)計風(fēng)格多樣，但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

請注意：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化面積的。

由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于３０％。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在３５％以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達到４０％甚至５０％，就比較難得了。

4、看布局

大家都知道容積率，這是社區(qū)布局的關(guān)鍵指標(biāo)。容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。

以多層住宅（６層以下）為主的住區(qū)容積率一般在１.２至１.５左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于２。如容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。容積率的高低，只是一個簡單的指標(biāo)，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，日照時間和日照質(zhì)量容易被大家所忽略，北京地區(qū)的日照間距（條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距）條形住宅采用１.６至１.７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。（您帶看的房屋具有這些條件能打動客戶）

5、看區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前的房產(chǎn)賣點是“人車分流”，即汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，這種方式推薦給客戶，他們都會喜歡。

而人車混行的小區(qū)您要關(guān)注是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。

另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。（在這里給出合理建議，客戶會信任您）

6、看價格

大家都明白，買房子當(dāng)然絕不是越便宜越好，關(guān)鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理�？蛻艨粗心骋环课莺螅�您應(yīng)當(dāng)耐心為其對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進行比較，有比較才有選擇。

如客戶對有意購買的幾套房產(chǎn)進行性能與價格的比較時，您首先要弄清每套房報的價格到底是什么價，有的是整套價格、有的是套內(nèi)建筑面積價格……最主要的是應(yīng)弄清（或換算）所選房屋的實際價格。

還有房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應(yīng)考慮這一因素。當(dāng)幾套房產(chǎn)站到同一起跑線上后，您應(yīng)幫助客戶首先可以將大大超過預(yù)算和性能不佳的剔除，然后再綜合比較。

作為一名20年的售樓經(jīng)理，看樓踩盤是家常便飯，有關(guān)這個行業(yè)的生態(tài)法則，早已了然于胸。這個夾雜著財富欲望與安居夢想的行業(yè)，有著超乎小編的復(fù)雜性與沖突感。

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