一、共享辦公行業(yè)發(fā)展分析

    “互聯(lián)網(wǎng)+”的時代，催生了很多新的商業(yè)模式，比如分享經(jīng)濟 —— 人們不再滿足于在獨立封閉的寫字間辦公，人們想接觸更多人和資源，讓自己變得更加開放和自由。所以，美國產生了一個“共享辦公”的模式，更多的公司和人在開放自由的環(huán)境下工作，彼此交流，資源對接。

    共享辦公， 又叫做短租辦公或聯(lián)合辦公空間， 一種基于共享辦公空間的辦公模式， 在共享辦公空間中， 服務提供商不僅為用戶提供基礎辦公環(huán)境和設施， 以及完整的辦公服務解決方案， 還提供工商財稅法、 融資等增值服務。 近幾年， 共享辦公受到熱捧， 2018年市場規(guī)模有望突破600億。

    如果2015年被稱為共享辦公的元年，那2016年可以算爆發(fā)之年，2017年就要叫裂變之年。在共享經(jīng)濟的大潮下，共享辦公行業(yè)發(fā)展迅速。在一級市場金融數(shù)據(jù)服務平臺“鯨準”上僅搜索共享辦公，就能顯示出166個項目，而高力國際則稱，目前僅北京就有超過860家共享辦公中心。

    “現(xiàn)在80后、90后、00后的話語權越來越大，他們比較喜歡這樣的工作環(huán)境，在這一代人里面，對互聯(lián)網(wǎng)精神是平等、協(xié)作的認知非常深刻。”業(yè)內人士表示，從發(fā)展來講，共享辦公肯定還有很大的空間，起碼在今后幾年是這樣。

    創(chuàng)業(yè)潮背景下， 新增市場主體增加，但是一線城市寫字樓租金相對較高， 小企業(yè)資金有限。 共享辦公有效緩解小企業(yè)租金壓力， 受到市場熱捧。

    截止2017年，我國共享辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達到3459家。在地區(qū)分布上，經(jīng)濟發(fā)展和辦公數(shù)量成正比關系。其中，華東與華北地區(qū)累計達到近2100家，占比超過6成。從省份來看，共享辦公多分布在沿海地區(qū)，內陸地區(qū)僅四川與陜西兩地進入全國前十。主要分布地區(qū)依次為北京、廣東、上海、浙江。其中位于北京的共享辦公空間品牌占據(jù)了超過全國的50%。

2017年中國重點地區(qū)共享辦公空間的數(shù)量

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    相關報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國共享經(jīng)濟行業(yè)市場監(jiān)測及未來前景預測報告》

    目前的各類共享辦公，一般多位于各大科技園區(qū)或一些舊辦公場地，主要針對科技類、互聯(lián)網(wǎng)類的創(chuàng)業(yè)公司。經(jīng)過裝修設計改造，憑借或年輕時尚型、或前衛(wèi)潮流型、或科技極客型的風格特色、較為低廉的租金，以及圍繞創(chuàng)業(yè)團隊需求所開發(fā)的服務，成為眾多創(chuàng)業(yè)者青睞的辦公點。也就是說，目前的共享辦公空間，更多的滿足了初創(chuàng)階段的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者。

    市場截止到2018年6月底， 中國共享辦公平臺數(shù)超過300家， 布局網(wǎng)點數(shù)超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米， 提供工位數(shù)達200萬個。 預計2018年中國共享辦公行業(yè)市場將突破600億， 2020年有望達到2300多億。

2016-2020年中國共享辦公行業(yè)市場規(guī)模走勢

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2018年上半年共享辦公企業(yè)綜合實力TOP20

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    在城市人口集中化的背景下， 企業(yè)組織架構逐漸團隊小型化、 組織分布化，加上年輕從業(yè)者對輕松自由的辦公氛圍的需求， 都使得共享辦公的模式受到追捧， 房地產公司、 創(chuàng)投機構也攜帶資本涉足其中， 但是辦公環(huán)境嘈雜， 服務同質化嚴重， 平臺之間入住率分化嚴重，有的面臨較大運營壓力， 前期資金周轉就是個大問題。

    北京、 上海、 廣東、 深圳共享辦公空間數(shù)量領先于國內其他省市， 其次是浙江、 江蘇、 四川、天津地區(qū)。 當前， 共享辦公空間發(fā)展以一線城市所在省市為主， 逐漸往二線城市所在區(qū)域輻射。

    1、北京共享辦公現(xiàn)狀

    目前，北京地區(qū)是我國共享辦公行業(yè)發(fā)展規(guī)模最大的城市，單單2017年新增數(shù)量就有106家，累計數(shù)量更是達到1285家，占全國三分之一以上。在區(qū)域分布上，據(jù)統(tǒng)計，北京市超過一半的共享辦公企業(yè)位于四環(huán)及五環(huán)，三環(huán)內的僅有26%。

2017年北京共享辦公行業(yè)區(qū)域分布

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    北京市共享辦公行業(yè)位置布局主要圍繞高科企業(yè)為主，企業(yè)偏愛單間辦公類型為主，出租率方面，據(jù)統(tǒng)計，在60-80%之間浮動，市區(qū)普遍高于郊區(qū)；行業(yè)發(fā)展前景來看，2018年5月，夢想加空間試開業(yè)，得益于夢想加空間生態(tài)舒適的設計理念以及獨立研發(fā)的智能產品體系，吸引了附近區(qū)域大量流動企業(yè)會員，開業(yè)日入住率達到了100%以上，引領北京市共享辦公領域踏入爆款時代。

    2、上海共享辦公現(xiàn)狀

    據(jù)統(tǒng)計，上海內中環(huán)間的空間數(shù)量占比接近一半，中環(huán)以內的的空間占比達到73%。優(yōu)越的地理位置、便捷交通、人才的集聚以及完善的配套服務，都是決定共享辦公企業(yè)開業(yè)的重要因素。在市場接受度方面，單間工位高于開放式工位需求，各區(qū)占比在52%-83%之間浮動。在整體出租率方面，市中心的出租率也略高于市郊區(qū)域。在客戶群體方面，上海的共享辦公企業(yè)客群比較分散，傳統(tǒng)和高新企業(yè)都有涵蓋。

    3、廣東共享辦公現(xiàn)狀

    在2015-2017年期間，深圳共享辦公新增體量逾80萬平。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域分布上來看，作為高端創(chuàng)新資源的匯聚地，南山區(qū)聚集了深圳56%的共享空間資源。其次是龍崗區(qū)，占比達到22%。而其他區(qū)域，則分布數(shù)量較少。從面積分區(qū)統(tǒng)計來看，南山區(qū)同樣占比最多，達到59%；寶安區(qū)占比13%。這說明，高科技術初創(chuàng)企業(yè)是深圳共享辦公企業(yè)發(fā)展的主要客群，而高昂的租金也使得這些辦公企業(yè)的規(guī)�；�布局較分散。

2017年深圳共享辦公行業(yè)區(qū)域分布

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    廣州超過一半共享辦公企業(yè)規(guī)模在1000平以下，工位數(shù)量200個以下的占比達到71%，且其租金多是2000元以下。這說明，在與傳統(tǒng)服務式辦公企業(yè)對比中，實惠的價格、靈活的空間以及針對性較強的客群布置，是廣州共享辦公發(fā)展初期的主要賣點。

2017年廣州共享辦公行業(yè)區(qū)域分布

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    4、共享辦公投資熱度分析

    2015年開始共享辦公行業(yè)融資事件增加， 投資熱度上升， 投資多以天使輪和A輪為主， 少數(shù)企業(yè)發(fā)展到B輪和新三板掛牌。 共享辦公行業(yè)內的戰(zhàn)略合作明顯增加， 業(yè)內出現(xiàn)整合趨勢。

2014-2017年中國共享辦公行業(yè)融資輪次

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2017-2018年共享辦公領域投融次事件

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    二、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱潮持續(xù)高漲，新設市場主體達到新高點，對靈活辦公空間的需求日益增雖

    目前人口紅利下降、 產能過剩、 城市人口壓力增加， 這為中國眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉型提供了契機。 近幾年， 國家鼓勵創(chuàng)業(yè)， 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱潮持續(xù)高漲，新設市場主體達到新高點。 2017年， 全國新設市場主體1924.9萬戶， 同比增長16.6%。 預計2018年將增至2244.4萬戶。新設市場主體增加， 初創(chuàng)企業(yè)對靈活辦公空間的需求日益增加， 進而推動行業(yè)發(fā)展。

2013-2018年中國市場主體新注冊數(shù)及增速走勢

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    一線城市仍是企業(yè)創(chuàng)業(yè)的首選地， 但北京、 上海、 深圳、 廣州的寫字樓租金卻仍然是居高不下。 國內一線大城市寫字樓租金的昂貴占了不少企業(yè)成本的比重， 這將倒逼共享辦公行業(yè)發(fā)展。

2013-2018年中國共享辦公租金情況走勢

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    三、共享辦公形式多樣，行業(yè)不乏機遇與前景

    2017年7月，優(yōu)客工場宣布完成了3億元C輪融資，領投機構為前海梧桐并購基金，中景恒基集團與場景實驗室跟投。一旦本輪融資完成，優(yōu)客工場的估值就能達到近90億元。到目前為止，優(yōu)客工場在全國30多個城市中設立了共享辦公空間，明年會深入二線城市，并探索更多的社區(qū)運營方式和場地利用手段。

    由優(yōu)客工場的個例可以窺見整個共享辦公行業(yè)的興盛。近年來，順應時代的發(fā)展和潮流，共享辦公模式逐漸興起，這種自美國硅谷誕生的概念由于諸多優(yōu)勢迅速風靡全球。尤其是在中國，共享辦公行業(yè)崛起速度極快，也吸引到資本進入。

    由于不同行業(yè)有不同的特點，共享辦公的表現(xiàn)和運作模式也有所不同，國內的共享辦公行業(yè)中的公司已接近上萬家，未來仍有極為廣闊的前景。不過在這個過程中，也會不可避免地出現(xiàn)問題。

    1、共享辦公如火如荼，形式多樣運作模式差異化

    共享辦公又名短租辦公、柔性辦公、眾創(chuàng)空間。來源于美國的共享式辦公室概念。意即為從事不同職業(yè)或來自不同機構的人提供共同辦公的場所，最受自由職業(yè)者歡迎。這一概念誕生于1999年，由舊金山程序員布拉德·紐伯將其變?yōu)楝F(xiàn)實。在2006年，全球出現(xiàn)了首個相對成型的聯(lián)合辦公空間“TheHatFactory”。2007年，這一概念被收錄進維基百科。2011年，全球共享辦公室的數(shù)量超過400間。

    共享辦公空間出現(xiàn)的最初原因是由于許多網(wǎng)絡創(chuàng)業(yè)者試圖尋找新的辦公場所，這樣就可以不必自己去找尋咖啡館、獨立辦公室甚至是在家辦公。

    此后，共享辦公模式傳入中國，在萬眾創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)的背景之下，各種共享辦公機構如雨后春筍般出現(xiàn)。截至去年年底，全國共出現(xiàn)共享辦公空間7533家，其中孵化器3255家、眾創(chuàng)空間4298家。孵化科技型中小企業(yè)累計22.3萬家，其中上市和掛牌企業(yè)1871家，占創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)的1/6，占新三板掛牌企業(yè)的1/10。

    與美國不同的是，中國共享辦公行業(yè)的主要運作方是地產商，故而運營模式也有差異。經(jīng)過幾年的發(fā)展，共享辦公行業(yè)中出現(xiàn)許多著名的上市科技企業(yè)，他們?yōu)樾碌慕?jīng)濟發(fā)展模式注入了活力，也吸引了資本的注意力。其中有傳統(tǒng)地產公司轉型而來，科技媒體咨詢公司，或者是酒店中開展新業(yè)務，如soho中國、氪空間等。

    說到共享辦公的模式，我們常常會提及孵化器、眾創(chuàng)空間等名詞，乍一看似乎一樣，但仔細分析還是有區(qū)別的。

    孵化器最原始的含義是孵化禽蛋的專門設備，延伸到共享辦公行業(yè)就是指在企業(yè)創(chuàng)辦初期提供資金、管理等多種便利的集中空間，目的是對創(chuàng)業(yè)企業(yè)、高新技術成果和科技型企業(yè)進行孵化，以便推動企業(yè)的進一步發(fā)展。

    孵化器可以從空間、政策、財務方面為企業(yè)提供傳統(tǒng)辦公空間不具備的服務內容。最初的孵化器是將國有的優(yōu)惠政策下發(fā)至入駐孵化器的企業(yè)，這類國有資本孵化器能夠為企業(yè)提供的幫助大部分依賴于政策的紅利，如補貼、稅收、人才等方面，而企業(yè)也只有入駐在相關部門備案的孵化器才能得到這些紅利。

    到后期，諸多民營資本入局孵化器。與國有資本的孵化器相比，民營資本孵化器提供的幫助更貼近企業(yè)的需求，如企業(yè)的戰(zhàn)略制定、人才培養(yǎng)、融資、產品包裝宣傳等。從本質上看，民營資本孵化器更符合這一概念，能夠切實將“蛋變成雞”。在時間上，一般6個月即可，最長的一年就可完成。

    眾創(chuàng)空間這一名詞則是由中國首創(chuàng)，出現(xiàn)的時間要晚于孵化器。與孵化器更多承載后期項目相比，眾創(chuàng)空間可承載的創(chuàng)業(yè)類型更為廣泛，并且更偏重于創(chuàng)新型產業(yè)方向，孵化器則更偏重于傳統(tǒng)產業(yè)方向。

    有付出自然希望有收獲，在共享辦公行業(yè)中，收益的形式也不一而同，主要分為兩方面。

    首先，可以通過出租工位得到利潤。這是共享辦公行業(yè)中最直接的收益方法，但隨著越來越多的企業(yè)和資本進入，競爭也日益激烈，如果過分依賴此模式，則容易陷入價格戰(zhàn)的旋渦中。在寸土寸金的當下，如何能做到既滿足辦公需求，又能提高物理空間的使用率是非常重要的。所以各家在硬件設施差異化不大的情況下，就需要從其他地方入手。

    因此就出現(xiàn)了另一種收益途徑，即根據(jù)企業(yè)特點開展增值服務。目前不少眾創(chuàng)空間都在圍繞入駐企業(yè)推送增值服務，比如從人事、后勤、財務、營銷管理、培訓、云計算等方面提供一攬子增值服務。

    這類服務多來源于第三方供應商，通過全套的企業(yè)服務增添吸引力。眾創(chuàng)空間通過此種途徑不僅能吸引諸多企業(yè)入駐，也能吸引第三方服務機構，從中收取服務傭金。但這也要求眾創(chuàng)空間在選擇第三方平臺之時要提升準入門檻，圍繞創(chuàng)業(yè)者的核心痛點，方能在最大程度上獲得利益。

    在實際的使用中，共享辦公模式也顯現(xiàn)出許多優(yōu)勢，不過由于行業(yè)尚未成熟，也存在一些短板。

    2、共享辦公模式優(yōu)勢突出，存在短板但前景可期

    從辦公區(qū)域來看，與寸土寸金的傳統(tǒng)寫字樓相比，共享辦公空間中有大片的公共區(qū)域和公共設備，書屋、咖啡廳、餐吧等設施，與傳統(tǒng)的格子間相比更為開闊。在工作之余為人們提供了很好的放松方式，甚至也可以在休息區(qū)談工作，比傳統(tǒng)的封閉式辦公室更讓人舒適。

    在設計上，傳統(tǒng)辦公室顯得尤為束縛，除了公共就餐區(qū)域，其他地方都沒有突出的特點。而聯(lián)合辦公區(qū)域則具備更強的設計感，比如會采用意式、美式、工廠改裝或者是藝術風格。在兼具美學的環(huán)境下，人們的想象力和創(chuàng)造力更容易被激發(fā)，從而促進工作效率和工作質量的提升，也能增添工作環(huán)境的趣味性。

    在共享辦公空間中，有各種型號的辦公室，對于許多小微企業(yè)而言，解決了傳統(tǒng)寫字樓沒有小面積的辦公空間的痛點。而共享辦公空間中完善的設施也能讓企業(yè)省心省力。在這個空間中，復印機、投影儀、傳真機等一應俱全，企業(yè)不必自己另外購買，能省下一大筆費用。如果共享辦公空間的設施出現(xiàn)損壞，也會有定期的檢查與維修，這些都由共享辦公方負責，為企業(yè)提供了更多的便利。

    而最吸引人的，是共享辦公空間的社群優(yōu)勢。在共享辦公模式之下，企業(yè)能實現(xiàn)和其他企業(yè)的交流，這些交流包括知識、技能、信息、思想等眾多層面。在知識經(jīng)濟的潮流下，無疑是很受歡迎的，這其實也是共享辦公行業(yè)非常重視的未來辦公社交的方向。

    在共享辦公社區(qū)平臺中，入駐的企業(yè)有更多的交流與展示的空間，企業(yè)也能獲得更為廣闊的商務平臺。在平臺中，可以進行商務洽談、創(chuàng)意研發(fā)、產品展示等。在最大限度上實現(xiàn)了資源的整合，滿足了個性化的需求。一旦企業(yè)間彼此信任扶持資源共享的社群形成，就能夠產生更為巨大的作用，這種協(xié)同辦公的模式對未來的辦公模式也是一種啟發(fā)。

    盡管有諸多優(yōu)勢，但共享辦公模式也不可避免地存在一些缺陷和矛盾。

    通常情況下，尋找聯(lián)合辦公空間的都是處于初創(chuàng)階段的公司和小微企業(yè)，許多公司發(fā)展到一定階段后，都會尋找獨立的辦公空間。因此入駐共享辦公空間對他們而言只是權宜之計，存留率并不高。從文化角度來說，國人往往缺乏安全感，并且注重隱私，開放交流的概念固然不錯，但許多人從心理上還是比較排斥與陌生企業(yè)的員工一起辦公。從社群角度來看，大型社區(qū)想要順利運營需要滿足許多條件，甚至需要專門的指導，而這方面在共享辦公空間中尚無完整的計劃和流程。

    盡管如此，共享辦公行業(yè)仍不乏機遇與前景。

    就資本角度而言，資本在共享辦公行業(yè)的投入，能夠得到的不僅是資本方面的回報，還能帶動更多行業(yè)創(chuàng)新意識的發(fā)展，所產生的能量也是不可估量的。

    就市場角度而言，目前人口紅利下降、產能過剩、城市人口壓力增加，這為中國眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉型提供了契機。如何提升物理空間的使用率，如何更有效地分配城市空間，都能在共享辦公行業(yè)的發(fā)展過程中找到較好的解決方法。

    就人文角度而言，創(chuàng)新思維普遍存在于中國的傳統(tǒng)思想中，如早期的墨家思想，就比較推崇創(chuàng)新。在萬眾創(chuàng)新的今天，這種思想又被賦予了更廣泛的含義，對于共享辦公行業(yè)的發(fā)展也能起到推動作用。

    在當今市場中，共享辦公模式是符合市場需求的業(yè)態(tài)，它為眾多企業(yè)提供了發(fā)展的助力與交流的平臺，以及更多的機遇，加上政策的鼓勵，其前景十分可期。

    共享辦公真正的核心能力應當是：具有產品輸出的能力和完美的用戶體驗。讓產品和服務標準可以快速復制，才能形成規(guī)模和品牌這些未來的核心優(yōu)勢。

    對于地產商家族而言，做共享辦公，這種先天條件既是優(yōu)勢，也可能是挑戰(zhàn)。第一，地產商主業(yè)是賣房子，而共享辦公是一個服務的平臺；第二，從某種程度上說，地產商缺乏這種專業(yè)的服務意識，很難找到一個真正做共享辦公的團隊。

    總的來說，共享辦公空間在國內的發(fā)展還是很有前景的。

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