去年底以來，有些人看到全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，盤算著國(guó)家又該重新祭出用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老方法，所以就提前逆勢(shì)加杠桿買房準(zhǔn)備賭一把。很遺憾，這些家伙這回要集體栽跟斗了!

中央對(duì)樓市有了新表態(tài)

7月30日，中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，并對(duì)房地產(chǎn)做出了定調(diào)。中央要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

這是繼今年4月19日與7月30日，連續(xù)兩次中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”之后，中央第一次明確表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。這意味著在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一定下行壓力時(shí)，政府不會(huì)再通過刺激樓市來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了。

大家可千萬不要小看這一句話，因?yàn)橹醒爰热还�開這么說，那么就一定會(huì)這么做，各地方政府也不敢公然“頂風(fēng)作案”。它宣告了一個(gè)炒房時(shí)代的終結(jié)，如果有人再看不清形勢(shì)逆天而行，那么可就要遭大殃了!

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，房住不炒的定位不會(huì)改變，針對(duì)上半年部分城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，下一步的政策調(diào)控從緊的趨勢(shì)非常明顯。政治局會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，也顯示出中央對(duì)于樓市調(diào)控不放松的堅(jiān)決態(tài)度。房企在融資從緊，調(diào)控方向不變的大背景下，下半年面臨的挑戰(zhàn)會(huì)增加，投資客清場(chǎng)會(huì)更為徹底，自住型購(gòu)房需求可以得到得充分保障。

果不其然，昨天中央剛剛定調(diào)，今天就有多家商業(yè)銀行傳出房貸利率上浮的消息，這一次響應(yīng)速度這么神速，這里面透露出來的信息，大家不妨自己好好琢磨琢磨。

任志強(qiáng)的夜壺被拋棄了

任志強(qiáng)有個(gè)著名的“夜壺論”，說房地產(chǎn)就是國(guó)家的夜壺，需要的時(shí)候拿出來用，不需要的時(shí)候就往床底下一踢。

這個(gè)說法其實(shí)不無道理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火熱不僅能夠直接拉動(dòng)鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)的增長(zhǎng)，而且還能夠間接拉動(dòng)家電、家具、廚衛(wèi)、汽車等行業(yè)的增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激效果十分顯著，所以政府一直喜歡采用這種事倍功半的手段。

過去20年里，每次經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢時(shí)，房地產(chǎn)都被拿出來作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。所以我們可以看到2003年、2008年、2013年經(jīng)濟(jì)不景氣、房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的時(shí)候，政府都通過降準(zhǔn)降息、放松調(diào)控政策等手段來鼓勵(lì)大家買房、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

然而由于過去二十年我國(guó)處于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)階段，疊加第三次“嬰兒潮”出生的人口到了成家立業(yè)的年齡，所以龐大購(gòu)房剛需的存在，造成了每次利用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的暴漲，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展留下了許多不利影響。

隨著房?jī)r(jià)上漲到過高水平，政府利用房地產(chǎn)市場(chǎng)來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效果已經(jīng)不再明顯，甚至出現(xiàn)了由于房?jī)r(jià)過高，年輕人榨干“六個(gè)錢包”購(gòu)房之后沒錢消費(fèi)的狀況，這就說明了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小，而負(fù)向擠出效應(yīng)在不斷增大。

打個(gè)比方，以前國(guó)家之所以把房地產(chǎn)作為夜壺，主要是因?yàn)橛辛艘箟�，晚上起來尿尿不用跑到廁所，圖個(gè)省事�，F(xiàn)在這個(gè)夜壺已經(jīng)裝滿了尿，要從床底下拿出來尿尿不僅費(fèi)力，而且尿完還容易外溢需要去擦，還不如直接去廁所尿尿更為方便，所以夜壺就被拋棄了。

地產(chǎn)商已經(jīng)在用腳投票

俗話說：“春江水暖鴨先知”，樓市未來走向如何，看看那些在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打、浸淫多年的大佬們的舉動(dòng)就可以明白了。

2018年7月初，碧桂園內(nèi)部傳出消息稱，總部已經(jīng)叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略。這個(gè)“全覆蓋”戰(zhàn)略指的是在三四五線城市所有的縣城、甚至是發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)均需有碧桂園的項(xiàng)目。也就是說，碧桂園已經(jīng)預(yù)判到三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能無利可圖，所以改變了一貫的“農(nóng)村包圍城市”戰(zhàn)略。

2018年8月28日，在恒大集團(tuán)舉行的2018中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞表示：未來的人口進(jìn)城主要會(huì)集中在一線的核心城市，二線的大城市，以及第三線的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。恒大未來的策略是收縮回一二線城市及部分發(fā)達(dá)的三線城市,然后不準(zhǔn)備去四五線及以下的城市拿地。

在此之后果不其然，隨著國(guó)家對(duì)棚改貨幣化補(bǔ)償政策的縮緊，三四五線城市的樓市在失去了熱錢之后瞬間啞火，房?jī)r(jià)開始陷入了滯漲的狀態(tài)。

2019年7月26日，市場(chǎng)上又流出一份富力地產(chǎn)的內(nèi)部文件《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，文件中明確提到，2019年下半年原則上暫停拿地，并將促銷售、抓回款放在首要位置。

不久之后，市場(chǎng)上又開始傳出另外一家房企也宣布暫停拿地，另有一家房企計(jì)劃在三季度開始全線降價(jià)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比于二季度，房地產(chǎn)企業(yè)7月份開始收緊拿地步伐，針對(duì)非熱點(diǎn)土地關(guān)注度減少。在融資收緊預(yù)期下，企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)開始分化，7月份拿地超過50億的企業(yè)只有4家，分別是萬科、中海、金茂、華僑城。

很明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在用腳投票，大家集體的步伐就是停止拿地，遠(yuǎn)離人口流入少的三四五線城市。

未來房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)橫盤

對(duì)于未來中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，原重慶市長(zhǎng)、全國(guó)人民代表大會(huì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任黃奇帆不久前發(fā)表了自己的看法，包含了許多真知灼見，可謂信息量十足。

黃奇帆認(rèn)為：

第一，今后十幾年中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量，不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)、或者負(fù)增長(zhǎng)。

第二，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)四面開花，而會(huì)相對(duì)集聚在省會(huì)城市及同等級(jí)區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市等三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。

第三，今后十幾年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。

對(duì)于房?jī)r(jià)，恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有句名言：“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。

目前來看，短期內(nèi)金融政策不會(huì)放松，所以房?jī)r(jià)整體上沒有大漲的基礎(chǔ);

中期來看，除了一二線城市的土地供應(yīng)仍然偏緊之外，三四五線城市的土地供應(yīng)并不緊缺，所以三四五線城市的房?jī)r(jià)沒有上漲空間;

長(zhǎng)期來看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，現(xiàn)在有潛力成為高收入人群的大學(xué)生都往一二線城市流動(dòng)，三四五線城市缺乏潛在高收入人群流入，所以最終只有一二線城市的房?jī)r(jià)還具有上漲空間。

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