著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周金濤曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“每個(gè)人的財(cái)富積累，一定不要以為是你多有本事,財(cái)富積累完全來(lái)源于經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)的時(shí)間給你的機(jī)會(huì)。”

過(guò)去20年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一波超級(jí)大牛市，房?jī)r(jià)每年節(jié)節(jié)攀升，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入的增長(zhǎng)，令廣大年輕的購(gòu)房剛需痛苦不堪。

這場(chǎng)時(shí)代的盛宴也造就了開發(fā)商、炒房客、拆遷戶三個(gè)迅速暴富起來(lái)的群體，他們沒(méi)有為社會(huì)做出什么杰出貢獻(xiàn)，卻輕易獲得了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)常人的財(cái)富。

?如今國(guó)家已經(jīng)意識(shí)到房?jī)r(jià)暴漲給社會(huì)帶來(lái)的諸多負(fù)面影響，并且定下“房住不炒”的調(diào)子、同時(shí)祭出了許多調(diào)控的措施，堅(jiān)決要把這匹脫韁的野馬馴服。

隨著個(gè)人房貸利率提高、限購(gòu)限售政策趨嚴(yán)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨全面的釜底抽薪。沒(méi)有了干柴的樓市，勢(shì)必難以燒起熊熊烈火。

接下來(lái)幾年里，有兩類人肯定是要吃苦頭的，一類開發(fā)商，一類是炒房客，他們可能會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金流緊張，要被迫將手里頭的房子低價(jià)拋售，把吃進(jìn)去的利潤(rùn)重新吐出來(lái)。
?開發(fā)商彈藥告急，孫宏斌都已慫了

我們知道打仗不僅比拼指揮官的智慧和膽略，還要比拼前線將士的英勇和頑強(qiáng)，更要比拼后勤的彈藥和糧餉補(bǔ)給。吃不飽飯沒(méi)有力氣打仗、沒(méi)有彈藥武器根本任何殺傷力，所以彈藥和糧餉往往是戰(zhàn)爭(zhēng)勝負(fù)的最關(guān)鍵因素。

以前房?jī)r(jià)為什么只漲不跌？

因?yàn)槌�了剛需龐大外�?strong>開發(fā)商手里頭的資金還很充裕，他們可以不斷在土地拍賣會(huì)上制造地王，可以在開盤時(shí)雇傭一大幫水軍制造有錢買不到房子的恐慌。另外充足的資金也是他們?cè)谀悛q豫觀望時(shí)死扛住不降價(jià)的底氣。

這種情況下，看空樓市一方在同看多樓市一方的博弈中是處于非常不利的地位，因?yàn)殚_發(fā)商和炒房客就像固守在一座成高墻厚、糧彈充裕的城池里，他們只要熬到大環(huán)境回暖的時(shí)候，對(duì)手自然就會(huì)潰不成軍。

不過(guò)今年的情況可就有點(diǎn)不一樣，一方面是國(guó)家的調(diào)控政策持續(xù)壓制樓市的炒作，各地房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，并且成交量出現(xiàn)大幅萎縮，如此一來(lái)開發(fā)商和炒房客手里頭的現(xiàn)金流就開始吃緊。另一方面最近國(guó)家又開始收緊銀行給開發(fā)商發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，讓開發(fā)商的糧餉彈藥無(wú)法得到足夠的補(bǔ)充，如此一來(lái)他們就沒(méi)辦法打持久戰(zhàn)。

最近兩年，孫宏斌的融創(chuàng)是國(guó)內(nèi)幾大開發(fā)商中拿地最激進(jìn)的一家，今年下半年也基本停止拿地了，轉(zhuǎn)而把降負(fù)債列為主要目標(biāo)。

前幾天孫宏斌在融創(chuàng)的業(yè)績(jī)會(huì)上也表示：

回顧過(guò)去2年，從17年底去杠桿的時(shí)候，18年開發(fā)商日子為何還能過(guò)？核心是因?yàn)殡m然在17年下半年和18年上半年貸款非常難，但銷售還不錯(cuò)，但是到了18年下半年的時(shí)候，整個(gè)銷售不行了，再疊加貸款難，壓力就特別大。

19上半年和那時(shí)候一樣，今年上半年三四月份的時(shí)候，資金比較多，貸款利率和銷售也不錯(cuò)，但是從5月份開始往下掉的時(shí)候，下半年融資也難，銷售的壓力一定會(huì)特別大。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候很多項(xiàng)目你推出來(lái)以后會(huì)虧錢，但不推出來(lái)又沒(méi)銷售收入。所以總體來(lái)說(shuō)下半年的銷售壓力會(huì)特別大，主要還是來(lái)自“貨幣的壓力、按揭的壓力”。

大家不妨想想看，現(xiàn)在是連最不怕死的孫宏斌都彈藥不足而開始慫了，試問(wèn)還有哪家開發(fā)商敢逆勢(shì)反觀，我想恐怕是沒(méi)有的了！

炒房客資金吃緊，歐成效走穴撈金

現(xiàn)在的情況就連開發(fā)商的日子都不好過(guò)了，那么對(duì)于炒房客們來(lái)說(shuō)，更是度日如年的煎熬，因?yàn)?strong>他們一來(lái)資本沒(méi)有開發(fā)商雄厚、二來(lái)融資渠道沒(méi)有開發(fā)商多、三來(lái)可以周旋的余地要比開發(fā)商少，唯一的優(yōu)勢(shì)就是船小好調(diào)頭，愿意止損割肉的話可以比開發(fā)商跑得更快。

第一個(gè)就不用多說(shuō)了，目前國(guó)內(nèi)大的開發(fā)商手里頭都有幾百上千億的現(xiàn)金，只有銀行不抽貸、自己不作死，那么一邊不拿地節(jié)省開支，一邊努力買房回籠資金，那么即使在樓市寒冬里撐個(gè)一年半載也不成問(wèn)題。

但是對(duì)于高杠桿的炒房客來(lái)說(shuō)，他們有錢早就拿去買房了，手里頭的現(xiàn)金很少維持一年以上的還貸，如果國(guó)家再收緊一下信用卡套現(xiàn)什么的，他們估計(jì)很快就得開始割肉填坑了。

第二個(gè)呢，國(guó)內(nèi)大的開發(fā)商基本都已經(jīng)成功上市了，所以他們除了靠國(guó)內(nèi)銀行貸款之外，還可以從證券市場(chǎng)上面融資，再不濟(jì)還能夠在國(guó)外發(fā)現(xiàn)公司債券。

相比之下，炒房客大多數(shù)都是個(gè)體身份，他們主要的融資渠道無(wú)非就是信用卡套現(xiàn)、以貸養(yǎng)貸和民間集資，且不說(shuō)銀行管控趨緊和行情不好時(shí)可能搞不到錢，光是正常的借貸成本就要比開發(fā)商高出很多。這種情況下，即使房?jī)r(jià)不跌，只要幾年不上漲，單是資金借貸成本就足夠虧死他們。

第三個(gè)是開發(fā)商在行情不好時(shí)還可以通過(guò)減薪裁員、節(jié)省廣告投入等手段來(lái)降低日常營(yíng)運(yùn)成本，而炒房客即使要想靠減衣縮食來(lái)節(jié)省資金，也無(wú)法從牙縫里面扣出多少錢來(lái)。所以在行情不好的情況下，他們往往只能通過(guò)拋售房子來(lái)回籠資金，以便維持現(xiàn)金流不斷掉，否則一旦斷供可就得面臨被銀行收樓的風(fēng)險(xiǎn)。

這兩年國(guó)家開始加強(qiáng)監(jiān)管，迫使銀行不得不嚴(yán)控信用卡和消費(fèi)貸的資金流入樓市，已經(jīng)令許多職業(yè)炒房客的現(xiàn)金流日益吃緊，就連以信用卡套現(xiàn)炒房的“大神”歐成效都不得不頻繁參加開發(fā)商舉辦的活動(dòng)，走穴撈金來(lái)維持現(xiàn)金流，可見炒房客們的日子已經(jīng)漸漸變得難熬。?

雙方已陷囚徒博弈，先跑者贏后跑者輸

隨著國(guó)家收緊開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款之后，如果有開發(fā)商撐不住了開始降價(jià)促銷，那么當(dāng)新房比二手房便宜的時(shí)候，炒房客手里頭的二手房就更難賣得出去了，屆時(shí)他們只能被迫以更大的折扣割肉拋售。

從囚徒博弈的角度考慮，開發(fā)商和炒房客都硬挺著不降價(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)是利益最大化，但是如果有一方雞賊先降價(jià)，那么先跑的一方可能受損較小，然后主要虧損將由另一方來(lái)承擔(dān)。但是在現(xiàn)實(shí)但中，這么多開發(fā)商和炒房客是不可能達(dá)成有效的攻守同盟，所以為了避免自己成為被坑的一方，見勢(shì)不妙提前搶跑是他們最好的選擇。

這種情況下，炒房客有可能成為最先搶跑的一方，因?yàn)橐环矫嫠麄兪掷镱^的房子數(shù)量較少容易清掉，另一方面他們降價(jià)拋售不會(huì)有業(yè)主去找他們鬧事，更重要的是他們手里頭的房子大多數(shù)是已經(jīng)建成的可以售賣，而開發(fā)商手里頭還有很多是沒(méi)建成的房子無(wú)法售賣。

根據(jù)上述幾個(gè)特點(diǎn)，我們想要看出開發(fā)商和炒房客誰(shuí)已經(jīng)在搶跑或者準(zhǔn)備跑，可以通過(guò)一下幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)觀察。

第一個(gè)是新房和二手房的價(jià)格走勢(shì)，如果新房已經(jīng)開始降價(jià)，那么說(shuō)明開發(fā)商已經(jīng)開始跑了，如果二手房已經(jīng)開始降價(jià)，那么說(shuō)明炒房客已經(jīng)開始跑了。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)許多城市的新房?jī)r(jià)格還相對(duì)比較堅(jiān)挺，而二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)有所松動(dòng)，這就說(shuō)明了開發(fā)商現(xiàn)在還沒(méi)開始跑，而炒房客已經(jīng)有些開始跑了。

第二個(gè)是看土地競(jìng)拍和建材消費(fèi)量，因?yàn)殚_發(fā)商要跑需要提前很多時(shí)間做準(zhǔn)備，一方面是得先停止拿地，另一方面是得加緊趕工。從最近幾個(gè)月的情況來(lái)看，全國(guó)各個(gè)城市的土地競(jìng)拍已經(jīng)減少了許多，而螺紋鋼、玻璃的消費(fèi)量卻增加了不少，據(jù)此可以推斷開發(fā)商已經(jīng)在準(zhǔn)備跑了。

綜上所述，我們大概可以得出這樣的結(jié)論，目前國(guó)內(nèi)的樓市正處在轉(zhuǎn)向的初期，炒房客已經(jīng)開始撤了，開發(fā)商也正在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備撤退。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年里，房?jī)r(jià)漲是不太可能漲了，跌倒是很有可能會(huì)跌

不過(guò)在中國(guó)的國(guó)情下，想要房?jī)r(jià)大跌也是不現(xiàn)實(shí)的，一方面是城市化帶來(lái)的龐大剛需仍然存在，另一方面則是國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定等因素考量，也愿意看到房?jī)r(jià)大跌，所以也會(huì)積極出手維穩(wěn)。

對(duì)于中國(guó)這種經(jīng)濟(jì)總量和國(guó)民收入仍然維持較快增長(zhǎng)的國(guó)家而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲是必然趨勢(shì)，現(xiàn)在說(shuō)它虛高主要是因?yàn)榍皫啄晟蠞q過(guò)快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。因此國(guó)家最希望的是讓房?jī)r(jià)維持幾年不漲不跌，等國(guó)民收入水平提高一截之后，房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有那么離譜了，那時(shí)房?jī)r(jià)自然就回歸健康了。

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