著名經(jīng)濟學家周金濤曾經(jīng)說過：“每個人的財富積累，一定不要以為是你多有本事,財富積累完全來源于經(jīng)濟周期運動的時間給你的機會。”

過去20年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來一波超級大牛市，房價每年節(jié)節(jié)攀升，漲幅遠遠超過了居民收入的增長，令廣大年輕的購房剛需痛苦不堪。

這場時代的盛宴也造就了開發(fā)商、炒房客、拆遷戶三個迅速暴富起來的群體，他們沒有為社會做出什么杰出貢獻，卻輕易獲得了遠遠超過常人的財富。

?如今國家已經(jīng)意識到房價暴漲給社會帶來的諸多負面影響，并且定下“房住不炒”的調(diào)子、同時祭出了許多調(diào)控的措施，堅決要把這匹脫韁的野馬馴服。

隨著個人房貸利率提高、限購限售政策趨嚴、房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨全面的釜底抽薪。沒有了干柴的樓市，勢必難以燒起熊熊烈火。

接下來幾年里，有兩類人肯定是要吃苦頭的，一類開發(fā)商，一類是炒房客，他們可能會因為現(xiàn)金流緊張，要被迫將手里頭的房子低價拋售，把吃進去的利潤重新吐出來。
?開發(fā)商彈藥告急，孫宏斌都已慫了

我們知道打仗不僅比拼指揮官的智慧和膽略，還要比拼前線將士的英勇和頑強，更要比拼后勤的彈藥和糧餉補給。吃不飽飯沒有力氣打仗、沒有彈藥武器根本任何殺傷力，所以彈藥和糧餉往往是戰(zhàn)爭勝負的最關(guān)鍵因素。

以前房價為什么只漲不跌？

因為除了剛需龐大外，開發(fā)商手里頭的資金還很充裕，他們可以不斷在土地拍賣會上制造地王，可以在開盤時雇傭一大幫水軍制造有錢買不到房子的恐慌。另外充足的資金也是他們在你猶豫觀望時死扛住不降價的底氣。

這種情況下，看空樓市一方在同看多樓市一方的博弈中是處于非常不利的地位，因為開發(fā)商和炒房客就像固守在一座成高墻厚、糧彈充裕的城池里，他們只要熬到大環(huán)境回暖的時候，對手自然就會潰不成軍。

不過今年的情況可就有點不一樣，一方面是國家的調(diào)控政策持續(xù)壓制樓市的炒作，各地房價漲不動，并且成交量出現(xiàn)大幅萎縮，如此一來開發(fā)商和炒房客手里頭的現(xiàn)金流就開始吃緊。另一方面最近國家又開始收緊銀行給開發(fā)商發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，讓開發(fā)商的糧餉彈藥無法得到足夠的補充，如此一來他們就沒辦法打持久戰(zhàn)。

最近兩年，孫宏斌的融創(chuàng)是國內(nèi)幾大開發(fā)商中拿地最激進的一家，今年下半年也基本停止拿地了，轉(zhuǎn)而把降負債列為主要目標。

前幾天孫宏斌在融創(chuàng)的業(yè)績會上也表示：

回顧過去2年，從17年底去杠桿的時候，18年開發(fā)商日子為何還能過？核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難，但銷售還不錯，但是到了18年下半年的時候，整個銷售不行了，再疊加貸款難，壓力就特別大。

19上半年和那時候一樣，今年上半年三四月份的時候，資金比較多，貸款利率和銷售也不錯，但是從5月份開始往下掉的時候，下半年融資也難，銷售的壓力一定會特別大。因為這個時候很多項目你推出來以后會虧錢，但不推出來又沒銷售收入。所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大，主要還是來自“貨幣的壓力、按揭的壓力”。

大家不妨想想看，現(xiàn)在是連最不怕死的孫宏斌都彈藥不足而開始慫了，試問還有哪家開發(fā)商敢逆勢反觀，我想恐怕是沒有的了！

炒房客資金吃緊，歐成效走穴撈金

現(xiàn)在的情況就連開發(fā)商的日子都不好過了，那么對于炒房客們來說，更是度日如年的煎熬，因為他們一來資本沒有開發(fā)商雄厚、二來融資渠道沒有開發(fā)商多、三來可以周旋的余地要比開發(fā)商少，唯一的優(yōu)勢就是船小好調(diào)頭，愿意止損割肉的話可以比開發(fā)商跑得更快。

第一個就不用多說了，目前國內(nèi)大的開發(fā)商手里頭都有幾百上千億的現(xiàn)金，只有銀行不抽貸、自己不作死，那么一邊不拿地節(jié)省開支，一邊努力買房回籠資金，那么即使在樓市寒冬里撐個一年半載也不成問題。

但是對于高杠桿的炒房客來說，他們有錢早就拿去買房了，手里頭的現(xiàn)金很少維持一年以上的還貸，如果國家再收緊一下信用卡套現(xiàn)什么的，他們估計很快就得開始割肉填坑了。

第二個呢，國內(nèi)大的開發(fā)商基本都已經(jīng)成功上市了，所以他們除了靠國內(nèi)銀行貸款之外，還可以從證券市場上面融資，再不濟還能夠在國外發(fā)現(xiàn)公司債券。

相比之下，炒房客大多數(shù)都是個體身份，他們主要的融資渠道無非就是信用卡套現(xiàn)、以貸養(yǎng)貸和民間集資，且不說銀行管控趨緊和行情不好時可能搞不到錢，光是正常的借貸成本就要比開發(fā)商高出很多。這種情況下，即使房價不跌，只要幾年不上漲，單是資金借貸成本就足夠虧死他們。

第三個是開發(fā)商在行情不好時還可以通過減薪裁員、節(jié)省廣告投入等手段來降低日常營運成本，而炒房客即使要想靠減衣縮食來節(jié)省資金，也無法從牙縫里面扣出多少錢來。所以在行情不好的情況下，他們往往只能通過拋售房子來回籠資金，以便維持現(xiàn)金流不斷掉，否則一旦斷供可就得面臨被銀行收樓的風險。

這兩年國家開始加強監(jiān)管，迫使銀行不得不嚴控信用卡和消費貸的資金流入樓市，已經(jīng)令許多職業(yè)炒房客的現(xiàn)金流日益吃緊，就連以信用卡套現(xiàn)炒房的“大神”歐成效都不得不頻繁參加開發(fā)商舉辦的活動，走穴撈金來維持現(xiàn)金流，可見炒房客們的日子已經(jīng)漸漸變得難熬。?

雙方已陷囚徒博弈，先跑者贏后跑者輸

隨著國家收緊開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款之后，如果有開發(fā)商撐不住了開始降價促銷，那么當新房比二手房便宜的時候，炒房客手里頭的二手房就更難賣得出去了，屆時他們只能被迫以更大的折扣割肉拋售。

從囚徒博弈的角度考慮，開發(fā)商和炒房客都硬挺著不降價對他們來說是利益最大化，但是如果有一方雞賊先降價，那么先跑的一方可能受損較小，然后主要虧損將由另一方來承擔。但是在現(xiàn)實但中，這么多開發(fā)商和炒房客是不可能達成有效的攻守同盟，所以為了避免自己成為被坑的一方，見勢不妙提前搶跑是他們最好的選擇。

這種情況下，炒房客有可能成為最先搶跑的一方，因為一方面他們手里頭的房子數(shù)量較少容易清掉，另一方面他們降價拋售不會有業(yè)主去找他們鬧事，更重要的是他們手里頭的房子大多數(shù)是已經(jīng)建成的可以售賣，而開發(fā)商手里頭還有很多是沒建成的房子無法售賣。

根據(jù)上述幾個特點，我們想要看出開發(fā)商和炒房客誰已經(jīng)在搶跑或者準備跑，可以通過一下幾個數(shù)據(jù)來觀察。

第一個是新房和二手房的價格走勢，如果新房已經(jīng)開始降價，那么說明開發(fā)商已經(jīng)開始跑了，如果二手房已經(jīng)開始降價，那么說明炒房客已經(jīng)開始跑了。從目前的數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)許多城市的新房價格還相對比較堅挺，而二手房價格已經(jīng)有所松動，這就說明了開發(fā)商現(xiàn)在還沒開始跑，而炒房客已經(jīng)有些開始跑了。

第二個是看土地競拍和建材消費量，因為開發(fā)商要跑需要提前很多時間做準備，一方面是得先停止拿地，另一方面是得加緊趕工。從最近幾個月的情況來看，全國各個城市的土地競拍已經(jīng)減少了許多，而螺紋鋼、玻璃的消費量卻增加了不少，據(jù)此可以推斷開發(fā)商已經(jīng)在準備跑了。

綜上所述，我們大概可以得出這樣的結(jié)論，目前國內(nèi)的樓市正處在轉(zhuǎn)向的初期，炒房客已經(jīng)開始撤了，開發(fā)商也正在緊鑼密鼓的準備撤退。預計未來幾年里，房價漲是不太可能漲了，跌倒是很有可能會跌

不過在中國的國情下，想要房價大跌也是不現(xiàn)實的，一方面是城市化帶來的龐大剛需仍然存在，另一方面則是國家處于經(jīng)濟、社會穩(wěn)定等因素考量，也愿意看到房價大跌，所以也會積極出手維穩(wěn)。

對于中國這種經(jīng)濟總量和國民收入仍然維持較快增長的國家而言，長遠來看房價繼續(xù)上漲是必然趨勢，現(xiàn)在說它虛高主要是因為前幾年上漲過快，導致房價收入比過高。因此國家最希望的是讓房價維持幾年不漲不跌，等國民收入水平提高一截之后，房價收入比沒有那么離譜了，那時房價自然就回歸健康了。

標簽：

版權(quán)申明：本站文章部分自網(wǎng)絡，如有侵權(quán)，請聯(lián)系：west999com@outlook.com
特別注意：本站所有轉(zhuǎn)載文章言論不代表本站觀點！
本站所提供的圖片等素材，版權(quán)歸原作者所有，如需使用，請與原作者聯(lián)系。