自如、蛋殼剛?cè)谫Y5億美元，不急于IPO

近期，不斷流出的消息說長租公寓即將爆發(fā)一場赴美上市潮。

10月7日，房源數(shù)達(dá)到9.12萬間的青客公寓向美國證監(jiān)會提交IPO文件，計劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計融資超1億美元，有望成為長租公寓上市第一股。

另有消息傳出，處于行業(yè)領(lǐng)頭羊地位的蛋殼、自如均計劃赴美IPO。據(jù)外媒IFR ASIA報道，自如正考慮于2020年在美國上市，可能會籌集5-10億美元。

就在10月14日，自如CEO熊林卻稱自如目前并不急于IPO上市，長租公寓已進(jìn)入精耕期， 目前自如要做好的就是聚焦于創(chuàng)造用戶和社會價值。

而自如此次的暫緩IPO，或許與自如目前并不缺少資金有關(guān)。今年 6月，自如完成B輪融資，募資5億美元，本輪投前估值約45億美元。本輪由泛大西洋資本領(lǐng)投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投。

這距離自如2018年初A輪40億多億人民幣的融資差不多一年半，若按照自如以前的發(fā)展和資金消耗的速度來看，這筆5億美元的資金，至少能讓自如撐到2020年的年底左右，而到時，以自如在長租公寓市場的地位，或許C輪的融資計劃早已經(jīng)談好。

處于與自如情況類似的是蛋殼，今年3月蛋殼公寓獲螞蟻和老虎基金領(lǐng)投的5億美元C輪融資，投后估值超20億美元。盡管蛋殼這幾年每年都是虧損，且虧損金額越來越大（2015年虧848萬元，2016年虧4459萬元，2017年虧1.8億元），但是按照其以前的資金消耗速度來說，5億美元撐個一年半到2年應(yīng)該沒什么問題。

作為長租公寓頭部品牌的自如、蛋殼在目前不缺資金來源、還未盈利的情況下，進(jìn)行IPO言之過早，再進(jìn)行1-2輪的融資后可以考慮上市。

同時，目前的長租公寓的行業(yè)和美國證券市場環(huán)境不利于企業(yè)。

品牌倒閉頻現(xiàn)，環(huán)境不利于上市

隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，這兩年長租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，長租公寓進(jìn)入了深度整合，因此破產(chǎn)倒閉事件時有發(fā)生。

“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉的這句話是這兩年行業(yè)的真實寫照。

2018年以來，長租公寓行業(yè)問題不斷。首先是自如3次陷入“甲醛風(fēng)波”， 租客們開始談“甲醛”色變；其次是租金貸消費陷阱橫行；最后是長租公寓抬價搶房源，價格比市場正常水平高出20%-40%。

在長租公寓盲目擴(kuò)張下及眾多問題被引爆的情況下，2018年長租公寓倒閉事件頻現(xiàn)。

1月好租好住老板卷款跑路，3月愛生活愛公寓資金鏈斷裂，4月愷信亞洲、長沙優(yōu)租客關(guān)門，8月杭州鼎家經(jīng)營不善倒閉，9月長沙咖啡貓、石家莊眾客驛站倒閉，10月上海寓見倒閉、深圳魚悅公寓跑路，11月北京的昊園恒業(yè)、愛佳心怡、小家聯(lián)行倒閉。

而今年，光杭州就有幾家長租公寓“爆倉”，有誠客快租、杭州誼居、德寓，還有當(dāng)初樂伽公寓在杭州的業(yè)務(wù)承接方之一喔客。

今年所有長租公寓倒閉中當(dāng)屬8月樂伽的倒閉影響最大，倒閉前的樂伽可是有20多萬套房源、40多萬客戶。而最近的倒閉事件就發(fā)生在國慶期間，創(chuàng)立于2014年、擁有1600間房的河南悅?cè)绻�寓因資金壓力無力維持經(jīng)營。

不完全統(tǒng)計，2018年以來，已經(jīng)有多達(dá)25家長租公寓因資金鏈斷裂倒閉或者老板捐款而逃。而2018年底活躍長租公寓品牌才80個左右，倒閉品牌占比超過四分之一。

如此頻繁之多的長租公寓品牌倒閉，自然會導(dǎo)致人們對于市場整體情況的不看好，而這時候要上市融資，發(fā)行價格自然會打折嚴(yán)重。

并且，近期納斯達(dá)克修改了上市規(guī)則，通過抬高了平均交易量等要求收緊了中國小型公司的IPO審批門檻，同時放慢這些企業(yè)的IPO審批速度。

因為從去年下半年以來，赴美上市中國小型企業(yè)股票表現(xiàn)出低流動性、高波動性，募資低于2億美元的中國IPO公司股價平均下跌38%，遠(yuǎn)超同等規(guī)模美國公司的13.9%跌幅。同時這些企業(yè)的IPO募資多來自中國投資機(jī)構(gòu)，而非美國機(jī)構(gòu)投資者與個人。

此次納斯達(dá)克的限制，對于青客公寓這種募資在2億美元下的赴美IPO企業(yè)來說無疑是致命的，而對于自如、蛋殼上市來說影響雖小，但也是存在。因此自如避開目前的不利市場環(huán)境暫不在美上市的決定是正確的。

雖然倒閉多，但是前景依舊廣闊

目前的長租公寓品牌倒閉頻現(xiàn)的情況，是行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展的關(guān)鍵時期的一種體現(xiàn)。

因為資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而倒閉的長租公寓，多為四五年前成立的第三方獨立品牌公寓，在前幾年利用“租金貸”快速地進(jìn)行擴(kuò)張，過渡依賴杠桿擴(kuò)張，隨著“租金貸”問題頻現(xiàn)被禁，這些品牌資金流立馬出現(xiàn)問題。

而這些企業(yè)無法像背靠房地產(chǎn)開發(fā)商的冠寓、泊寓一樣通過發(fā)行債券募資，也無法像蛋殼、自如等頭部品牌一樣獲得融資。因此挪用租戶預(yù)付資金、誘導(dǎo)租戶使用租金貸等不規(guī)范行為頻發(fā)，甚至有的直接卷錢跑路。

因此，前貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在一次會議上感慨：“兩年前開會的時候，很多企業(yè)家、兄弟是某某公寓的創(chuàng)始人、CEO，今年很多不在了”。

但是這并不意味著當(dāng)前長租公寓的政策紅利和市場機(jī)遇已經(jīng)散盡。目前，國內(nèi)長租公寓品牌發(fā)展仍處在初級階段，目前現(xiàn)階段長租公寓市場滲透率大約僅2%。目前中國租賃人口占比大約11.6%，遠(yuǎn)低于英美及日本的30%，未來10年租賃人口占比將接近20%，屆時租賃市場規(guī)模將達(dá)到4.6萬億。

未來長租公寓開始進(jìn)入精耕期，運營水平與盈利能力是行業(yè)和投資者關(guān)注的核心。

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